地主はなぜ建物を建てない？底地に特化したビジネスモデル

自社ビルや倉庫、店舗の建物を持つかどうか。修繕費や改装の見積もりを前に、迷われた経験のある経営者の方は多いのではないでしょうか。不動産の会社でありながら、建物をいっさい持たずに伸びてきた会社があります。東証プライムに上場する地主株式会社です。

会社の説明によれば、地主が建物を建てない理由は、建物を持たなければ、修繕や改装などの追加投資を負わずに済むからです。土地だけを買ってテナントに長く貸し、借地料の入る土地を地主リートなどに売ります。2025年12月期の当期純利益は73億円で、5期連続の増益でした。

本記事は、コントリ編集部のビジネスモデル研究ノートが土台です。数字は、地主の決算短信、決算説明資料、公式サイトと照合したものです。定期借地の仕組み、先に借り手を決める仕入れ、売り先のリート、弱点を順に見ていきます。

最後に、中小企業が「資産のどこを持ち、どこを持たないか」を考える4つの問いにまとめました。自社の資産を見直す材料としてお使いください。なお、本記事は事業の仕組みを読み解くもので、投資を勧めるものではありません。

地主はなぜ建物を建てない？答えは「土地だけを買い、貸し、売る」

地主株式会社は、建物を持たず、土地だけに投資する不動産会社です。テナントと長期の定期借地契約を結び、借地料が入る土地を地主リートなどに売ります。リートとは、投資家から集めたお金で不動産を持ち、賃料などの収益を分配する仕組みのことです。

2025年12月期の売上高は763億2,700万円で、前期比33.7%増でした。当期純利益は73億6,900万円で、過去最高です（出典：同社決算短信、2026年2月）。会社が重視する当期純利益は、これで5期連続の増益となりました。

当期純利益とは、売上からすべての費用と税金を引いて、最後に会社に残る利益のことです。正式には「親会社株主に帰属する当期純利益」と呼ばれ、地主はこの数字の成長を経営の目標に置いています。

地主株式会社とは｜2000年設立、旧社名は日本商業開発

「地主」は一般の言葉でもありますが、ここでは東証プライム上場の地主株式会社（証券コード3252）を指します。会社は2000年4月、日本商業開発株式会社として設立されました（出典：同社 沿革、2026年10月閲覧）。2022年1月に、いまの社名へ変わっています。

2007年に名古屋証券取引所の新興企業向け市場セントレックスへ上場し、2014年に東証一部にも上場しました。2022年からは東証プライムの銘柄です。本社は東京・丸の内にあり、連結の従業員は117名です（出典：同社 会社概要、2026年10月閲覧）。

累計開発実績は、2026年6月末時点で580件、約7,406億円です（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。テナントは、スーパー、ホームセンター、ドラッグストアなど生活に身近な業種が中心です。

2025年12月期は売上高763億円・当期純利益73億円

営業利益とは、本業で稼いだ利益のことです。粗利（売上から原価を引いた利益）から、人件費や事務所の費用などの販管費を引いて求めます。

2025年12月期の営業利益は86億300万円で、前期から0.8%減りました（出典：同社決算短信、2026年2月）。売上が3割以上伸びたのに、営業利益は横ばいです。この動きの理由は、後の章で売上の中身を分けて説明します。

当期純利益は、期初の予想61億円を上回る73億円でした（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。2026年12月期は、売上高1,000億円、当期純利益80億円を見込みます（出典：同社決算短信、2026年2月）。中期経営計画（2026年2月）では、2028年12月期に当期純利益100億円以上を目指すとしました。

4つのSTEP｜買う・貸す・売る・運用する

JINUSHIビジネスとは、地主が自社の事業の仕組みに付けた呼び名で、建物を持たず土地だけに投資する形のことです。会社自身は、これを4つのSTEPで説明しています（出典：同社サイト、2026年10月閲覧）。土地を買い、貸し、貸している土地を売り、投資家の資金を運用するという流れです。

1つめと2つめのSTEPでは、テナントと長期の契約を結び、借地料が入る土地を仕立てます。3つめで、その土地をグループの地主リートなどに売り、開発の利益を受け取ります。4つめは、売った先のリートを運用して、運用報酬を受け取る段階です。

土地を持ち続けるのではなく、仕立てて売り、その資金で次の土地を買う回転が、地主の稼ぎ方の芯です。以下では、建物を持たないことの意味、仕入れの順番、売り先、弱点を順に確かめていきます。

建物を持たないと何が起きないのか｜修繕・改装・建物の老朽化

地主は建物をテナントに建てて持ってもらうため、修繕や改装の追加投資を負いません。一般的な不動産投資なら、建物の修繕、改装、空室対策の費用がついて回るところです。

その土台が、事業用定期借地権という制度です。地主側の仕事を、グループの運用会社は次のように表しています（出典：地主AMサイト、2026年10月閲覧）。「借地料を受領し、固定資産税・都市計画税を納付するだけ」というものです。

事業用定期借地権とは｜更新がなく、更地で返る契約

事業用定期借地権とは、店舗や工場など事業用の建物を建てる目的で、期間を決めて土地を貸す契約のことです。例えば、郊外のスーパーが土地を借り、自分で店舗を建てて営業する形が当てはまります。

普通の借地と違うのは、契約の更新がない点です。期間が終わっても、借り手が建物を買い取るよう地主に求める権利は生じません。借り手には、建物を壊して更地で返す義務があります（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。

地主は事業用定期借地権を主に使い、一般定期借地権でも同じ内容で契約します（出典：同社サイト、2026年10月閲覧）。一般定期借地権とは、50年以上の期間を決めて土地を貸す契約で、用途は事業用に限りません。地主が結ぶ契約の期間は、20年から50年程度です。契約の途中で、テナントの側から借地料の改定を申し入れることは原則できません（出典：同社公式note、2024年9月）。

建物の費用はテナントが負担する

会社は、JINUSHIビジネスの強みの1つめに「追加投資が不要」を挙げています。建物の建設と所有はテナントの負担です（出典：同社サイト、2026年10月閲覧）。そのため、保守・修繕・改装の追加投資がいっさい要らないという説明です。

ここでいう底地とは、借地権が付いた状態の土地を指します。地主が持つのは、この底地だけです。建物の老朽化や設備の入れ替えは、土地の上で営業するテナントが自分で判断する事柄です。

会社の資料は、建物を持つ側の費用の増え方も示しています（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。対象はJ-REIT（上場しているリート）が持つ関東のオフィス物件です。3年前を100とすると、修繕費は118、資本的支出は161でした。

資本的支出とは、建物の価値を保つ・高めるための大きな工事への支出のことです。建物を持つ側には、こうした費用の上振れがそのまま響きます。

2008年の法改正で事業用定期借地権でも20年超の契約が可能に

事業用定期借地権は、1992年に設けられた制度です。当初の存続期間は「10年以上20年以下」でした（出典：同社サイト、2026年10月閲覧）。

土地や建物の貸し借りのルールを定めた借地借家法が2008年に改正され、存続期間は「10年以上50年未満」に延びました。会社はこの改正を、長期安定の収益が実現できるようになった転機と位置づけています。20年を超える契約が組めるようになり、借地料の見通しを長く立てられるようになったわけです。

制度の変化を、自社の商品の設計に取り込んだ例と言えます。法律の条文の変更は地味なニュースですが、地主にとっては商品の寿命を延ばす出来事でした。

テナント退去は3件、借地料の減額は1件

2026年6月末時点の会社の集計では、テナントが退去した事例は3件です（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。借地料を減額した事例は1件で、コロナ禍の期間限定の対応でした。

この集計は、地主とグループ会社、地主リートが持っていた期間が対象です。代わりのテナントを入れる前提で取得した物件は除かれています。

会社は、建物はテナントが自ら投資するため退去のリスクが低い、と説明しています（出典：同社サイト、2026年10月閲覧）。建物への投資が、テナントを土地につなぎとめる重しになるという考え方です。

先に借り手を決めてから土地を買う｜仕入れから売却まで1年〜1年半

地主は、土地を買う前にテナントと借地料や契約期間を決める予約契約を結びます。買った時点で借地料の入る見通しが立ちます。1年から1年半ほどで地主リートなどに売るのが、会社の示すモデルケースです。

売上と利益の数字も、この流れに沿って動きます。売上の大半は土地を売った金額で、利益の柱は売却益です。

仕入れの前に定期借地権の予約契約を結ぶ

会社は、テナントとの予約契約のあとに土地の売買契約を結ぶと説明しています（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。資料の表現は「仕入時点で、在庫リスクを排除」です。

例えば、ドラッグストアが「この場所に出店したい」と言えば、地主が土地を買い、そのドラッグストアに貸します。借り手が先に決まっているので、買った土地が空き地のまま残る心配は小さくなります。

2025年12月末の販売用不動産792億円は、すべてテナント契約済みでした（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。販売用不動産とは、売るために仕入れて持っている土地の帳簿上の金額のことです。2026年6月末は1,137億円に増え、契約済みの割合は99.6%です（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。

借地料は、テナントの建物工事の進み具合にかかわらず、契約で定めた日から発生します。資材不足で工事が遅れても、借地料の入り始めはずれません。

仕入れの入り口は新規開発とJINUSHIリースバック

2025年12月期の仕入れ1,420億円は、2つの入り口に分かれます（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。底地の新規開発と既存の底地の取得が842億円、「JINUSHIリースバック」が578億円でした。

JINUSHIリースバックとは、企業が持つ店舗や工場の土地と建物を分け、土地だけを地主が買う取引のことです。売り手が建物を持ったまま、地主と定期借地の契約を結んで営業を続ける形が基本です。例えば、自社の店舗の土地を売ってお金を得つつ、同じ場所で商売を続ける形です。建物だけを別の会社が買う形もあります。

後者の例として会社の資料に載るのが、大阪府泉佐野市のイオンモール日根野店です。上場企業が土地と建物を売る際、建物はイオンリテールが取得し、土地は地主が取得しました。仕入れの総額は80億円以上です。

東証が上場企業に資本の効率を意識した経営を求めるなか、こうした相談が増えたと会社は説明しています。持たない側に回りたい企業の動きが、そのまま地主の仕入れの機会になっているわけです。

売上の94%は土地の売却｜売上総利益の約7割が売却益

2025年12月期の土地の売却収益は、716億9,700万円でした（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。割合にすると約94%です（編集部計算）。会社はこれを「フロービジネス」と呼んでいます。

ストックビジネスの売上は、46億2,600万円でした。保有中の土地の借地料、長期で持つ土地の賃貸収益、地主リートなどからの運用報酬が含まれます。

同じ資料によると、売上総利益140億円のうち、フローが99億円、ストックが41億円でした。売上総利益とは、売上から仕入れなどの原価を引いた、いわゆる粗利のことです。会社も、売上総利益の約7割が売却利益だと説明しています。

売上が33.7%増えても営業利益は0.8%減った理由

フロービジネスの売上は34.9%増えましたが、その売上総利益は99億円で前期並みでした。売上総利益率が、前期の18.7%から13.8%に下がったためです（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。一方、販売費及び一般管理費（販管費）は約7億円増え、営業利益がわずかに減りました（編集部計算）。

会社は、仕入れの加速に合わせて固定資産を売る「資産の入れ替え」を進め、その分を踏まえて売る案件を変えたと説明しています。固定資産の売却益15億8,700万円は、営業利益ではなく特別利益に入りました。特別利益とは、本業以外の一時的な利益のことです。

どの土地を、いつ、どの区分で売るかで、同じ年でも利益の出る段が変わります。会社は、当期純利益の目標を先に決めてから、売る案件を保守的に選ぶとしています（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。売上高の増減だけでは、この会社の調子を測りにくいということです。

保有中の地代と運用報酬で販管費の75.8%をまかなう

ストックの売上総利益は41億2,000万円で、前期比20.1%増でした（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。これは販管費の75.8%に当たり、会社は2026年12月期に約90%まで高める計画です。

先に触れた販管費は、会社を動かすための固定的な費用です。土地を売らなくても入る収入で、この費用をどこまで賄えるかという目安です。

会社が掲げるのは、将来はストック収益で販管費を賄える規模にするという目標です。売却の時期で業績が振れるモデルにとって、売らなくても入る収入を厚くすることは守りの備えになります。

売り先を自分で作った｜地主リートと「安定地主」の役割

地主はグループ会社で、上場していない底地特化のリート（私募リート）を作り、売る土地の約7割の行き先にしています。会社は、リートの設立で一貫した収益モデルが完成したと説明しています（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。仕入れから売却、その後の資産管理までを、グループで担う形です。

リートは借り手にとって、「長く居続ける地主」という存在でもあります。会社は、この安心感がテナントに選ばれる理由だと説明しています。

2017年に運用開始、資産規模は2,913億円

地主は2016年4月、資産運用会社の地主アセットマネジメントを設立しました。同年9月、その地主アセットマネジメントが地主リートを設けました（出典：同社 沿革、2026年10月閲覧）。運用の開始は2017年1月で、正式名称は地主プライベートリート投資法人です。

私募リートとは、証券取引所に上場せず、年金や金融機関などから資金を集めて不動産を持つ仕組みです。上場リートと違い、株式市場の値動きに投資口の価格が振り回されにくい特徴があります。

同社決算説明資料（2026年2月）によると、地主リートは2026年1月の第10次増資で2,911億円になりました。7月1日時点では2,913億円、221物件、投資家は359社です（出典：同社サイト、2026年10月閲覧）。会社は、国内で唯一の底地特化型の私募リートだとしています。

2026年1月8日時点の投資家の構成は、事業法人等が38.4%、信用金庫・信用組合が25.8%です。生損保や大手金融機関は19.5%でした。年金は9.8%です（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。

売却の約7割は地主リートへ｜グループ内の取引をどう公正に保つか

地主が売る土地の約7割は、グループで運用する地主リートに向かいます（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。残りは地主倶楽部や事業会社、資産管理会社などで、今後は地主ファンドも加わる予定です。

売り手の地主と買い手の地主リートは、同じグループの一員です。地主は高く売りたく、リートは安く買いたいという、利害がぶつかる関係です。

会社は、売買価格を鑑定評価額にもとづいて決めると説明しています（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。鑑定評価額とは、不動産鑑定士が調べて示す、その不動産の適正な価格のことです。

地主リートの資産や負債は、地主の貸借対照表には載りません。地主は土地を売って帳簿を軽くしたあとも、リートから運用報酬を受け取り続けます。会社はこの点を、高いROE（自己資本で稼ぐ効率）につながる仕組みとして示しています。

テナントが土地を買わずに借りる理由

テナントの側にも、土地を買わずに借りたい事情があるのです。会社は、テナントが本業に資本を集中したいことを大きな理由に挙げます（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。

土地を買わなければ、建物の分だけのお金で出店できます。ROEなどの経営指標が注目されるなか、土地という固定資産を持ちたがらない流れも強まっていると、会社は見ています。

ただし、土地を個人から借りると、相続をきっかけに立ち退きを求められる不安が残ります。会社は、地主リートが長く持ち続ける「安定地主」になると説明しています（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。それが借り手の安心につながるという整理です。

なぜ真似されにくいのか｜失敗から生まれた専業25年

底地への投資は、いまでは総合商社やデベロッパー、リートも手がける分野です。それでも底地だけに特化した会社は他にない、と地主は説明しています（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。

その背景には、創業前の失敗と、25年かけて積んだ土地の情報とテナントの関係があります。

創業前の失敗｜テナント撤退で建物の改装と減額を迫られた

JINUSHIビジネスは、創業前の苦い経験から生まれたと会社は説明しています（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。創業者は1990年代後半、総合商社グループの不動産会社で、滋賀県の総合スーパーの開発と建物の賃貸に携わっていました。

事業は順調でしたが、テナントが経営不振に陥り、店舗から撤退します。駅前の立地だったため、次のテナントは見つかりました。ところが出店の条件として、建物の改装への追加投資と、賃料の減額を受け入れざるを得なかったといいます。

この経験から、特定の業態やテナント専用の建物を持つ怖さを知ったそうです。「建物を建てず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのでは」という発想が、2000年の会社設立につながりました。失敗した場所から、事業の形そのものを組み替えたことが、出発点にあります。

月600件の土地情報と取引テナント190社

2026年6月末時点の取引テナントは190社、土地の情報は月600件以上です（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。取引テナントは、社名を変える直前の2021年12月期の94社から約2倍に増えました。

2025年12月末の累計487件を、金額の割合で見ます。最多はスーパーの23.0%です（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。ホームセンターが18.1%、ドラッグストアが8.2%と続きます。

地域では東京圏が45.4%、大阪圏が25.0%を占めます。生活に欠かせない店の土地が中心で、近年はホスピスや物流、工場などにも広がりました。

土地の情報の入り口は3つです。仲介会社などの紹介、テナントの持ち込み、住宅デベロッパーとの共同開発です（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。

2025年12月末時点で開発実績が多いテナントは、コーナン商事の43件です（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。ライフコーポレーションの21件、スギHDの20件が続きます。テナントからの持ち込みが情報の入り口の一つである以上、取引の積み重ねそのものが仕入れの土台と言えます（編集部の見立て）。

建物の工夫で勝負しない、という選択

日本の不動産は建物の工夫で価値を上げるもの、という認識があると会社は見ます（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。底地だけに絞る会社が他に出てこない理由の一つとして、会社が挙げている見方です。

会社は2024年、底地は建物のデザイン力で差をつけられない商品だと書きました（出典：同社公式note、2024年9月）。競合が差をつけるには、利回り（投じたお金に対して毎年入る収益の割合）で勝つしかないという見方です。地主は建物の工夫を手放し、土地の目利きと契約の設計に力を集めてきました。

2023年10月には、ポーター賞を受けました（出典：同社 沿革、2026年10月閲覧）。ポーター賞は、一橋ビジネススクール国際企業戦略専攻が主催する賞です（出典：ポーター賞サイト、2026年10月閲覧）。何をしないかを決めた戦略が、外からも評価された形と言えます。

建物を建てる開発と比べて見える違い

同じ不動産でも、建物を建てて貸す開発と、土地だけを貸す地主では、時間の流れも抱える変動も違います。最大の違いは、仕入れから売却までの期間です。

会社の資料では、一般的な開発は3年から5年超かかります（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。JINUSHIビジネスは1年から1年半です。違いを、次の表にまとめました。

出典は、地主の決算説明資料（2026年2月・2026年8月）と公式サイトです。一般的な開発の欄は、地主の資料による整理である点にご注意ください。

事業サイクルは3〜5年超と1〜1年半

建物を建てる開発では、土地を買い、建物を建て、入居者を集めてから売ります。この間に、賃料、建築費、工期、金利といった変動を抱えます（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。

地主は建物の工程を持たないため、土地を買って1年から1年半で売るのが基本です。期間が短いほど、景気や金利が大きく動く前に手放せます。会社はこれを「高回転型モデル」と呼び、市況の変動を抑える仕組みと位置づけています。

建築費の上昇は、地主にとって仕入れの機会にもなりました。採算が合わなくなったデベロッパーが、建物を建てる前の土地を地主に売る相談が増えたと会社は説明しています。

テナントから見た4つの出店方法

テナントの側から見ると、出店のやり方は大きく4つに分かれます。会社の資料をもとに、初期投資と運営の安定性で並べると次のとおりです。

土地も建物も持てば自由ですが、初期投資が最も重くなります。個人の地主から借りれば軽く済む一方、相続などで立ち退きを求められる不安が残ります。

地主から借りる形は、初期投資を抑えつつ、長く使える安心も得られるというのが会社の説明です。もちろん、これは土地を貸す側の整理です。テナントにとっては、長期の借地料を払い続ける約束を背負う選択でもあります。

工場を持たないキーエンスとの共通点

「持たない」ことで強くなった会社として、comtri.jpではキーエンスのビジネスモデルも取り上げました。キーエンスは工場を持たず、商品の企画・開発と直販の営業に力を集めています。

業種はまったく違いますが、2社には共通点が見られます。自社の強みが出ない部分を持たず、強みが出る部分に人とお金を集めたことです。キーエンスは生産を、地主は建物を手放しました。

違いもあります。キーエンスは持たない部分を協力工場に任せ、地主はテナントに任せています。地主の場合、建物を任せた相手が、そのまま借地料を払う顧客になる点が独特です。

建物を持たないモデルの弱点｜金利・借入・業績の振れ・テナントの信用

残る主なリスクは、金利、借入の増加、売却時期による業績の振れ、テナントの信用の4つです。会社自身も、通常の不動産投資と同じように考えるべきリスクは金利変動だと説明しています。

加えて、売り先が自社グループに偏る点も見ておく必要があります。どれも、強みと同じ仕組みから生まれる課題です。

金利の上昇｜仕入れは変動金利の借入が中心

会社は2024年、リスクは「金利変動リスクのみと言えます」と書きました（出典：同社公式note、2024年9月）。通常の不動産投資と同じように考えるべきリスク、という意味です。裏を返せば、金利はこのモデルに正面から効く要素です。

地主は、仕入れの資金を案件ごとに銀行から借ります。期間は長めにとり、金利は変動金利です（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。仕入れから売却までが短いので、費用の軽い変動金利を選んでいるという説明です。

金利が上がれば、借入の費用が増えます。一般に買い手が求める利回りも上がりやすく、土地を売れる価格に響きます（編集部の見立て）。会社は2026年12月期の計画に、計2回の利上げを織り込みました（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。上期の仕入れ41件のうち8件では、借地料が金利や物価に連動する条項も入れています。

金利や物価の上昇には、借地料を見直す余地で備える考えも示しています。会社は、契約が満了した土地で借地料を上げた例を紹介しています（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。上げ幅は47.6%、25.3%、54.7%でした。ただし、これは一部の事例で、すべての契約に当てはまるわけではありません。

借入金は半年で572億円増え、自己資本比率は24.6%に

仕入れの加速に合わせて、借入金も大きく増えました。借入金は2025年12月末の844億円から、1,416億円になりました（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。半年で572億円の増加です。

同じ期間に、自己資本比率は34.1%から24.6%に下がりました。自己資本比率とは、会社の資産のうち、返す必要のないお金でまかなっている割合です。会社が目安とする30%程度を、一時的に下回った形です。

会社は、主に第4四半期に予定する土地の売却で、30%程度に戻る見込みだとしています。今期に売る予定の案件の92%は売り先と条件が決まり、残りも買い手から購入の意向を示す書面を受け取ったと説明しています。売却が計画どおり進むかは、年末の決算で確かめる必要があります。

売却の時期で四半期の業績が大きく動く

2026年12月期の中間期（1月〜6月）は、売上高が345億9,200万円で前年同期比13.1%減でした。中間純利益は20億9,200万円で、24.7%の減少です（出典：同社決算短信、2026年8月）。

一方で、営業利益は44億1,600万円で8.9%増えました。会社は、今期は主に第4四半期に利益を出す計画で、想定どおりだとしています（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。売上の大半が土地の売却なので、いつ売るかで四半期ごとの数字が大きく変わります。

決算を読むときは、四半期の増減だけで判断しにくいモデルです。通期の計画と、売却の決まり具合をあわせて見る必要があります。

長期契約のテナントが傾いたとき｜BALMとの係争

20年を超える契約は、テナントが傾いたときの影響も長く残ります。その例が、BALM（旧ビッグモーター）との係争でした（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。

地主は埼玉県草加市と愛知県知多郡の2か所の土地を、同社に事業用定期借地で貸していました。地主は同社の契約違反などを理由に契約を解除し、違約金などとして約65億円を請求しました。BALMは2024年12月に民事再生法の適用を申請しています。民事再生法とは、事業を続けながら裁判所のもとで再建を目指す手続きを定めた法律です。

最終的に、地主はBALMが示した和解案を受け入れ、清算金9億円を特別利益に計上しています。2か所とも、すでに次のテナントと契約済みです。会社が掲げる転用しやすい土地を選ぶ目利きが、ここで効いた形と読めます（編集部の見立て）。なお、2025年12月末時点の資料では、テナント退去事例の注記にBALM社との案件が挙げられています。

売り先が自社グループのリートに偏ること

売却の約7割が地主リートに向かう構造は、強みであると同時に偏りでもあります。地主リートが資金を集めにくくなれば、土地の売り先が細ります。

会社もこの点を意識し、売り先を広げる手を打ち始めました。三菱HCキャピタルリアルティと「地主ファンド」を作る予定です（出典：同社決算説明資料、2026年8月）。組成は2026年、規模は組成後2年で1,000億円程度が目標です。

2023年には、一般投資家向けの「地主倶楽部」も始めました（出典：同社決算説明資料、2026年2月）。1口10万円から投資できる商品です。売り先を増やす取り組みが実を結ぶかは、これからの数字で確かめる必要があります。

地主の「持たない設計」を自社に置き換える4つの問い

底地への投資や私募リートの運用を、そのまま中小企業がまねる必要はありません。それでも、資産のどこを持ち、どこを持たないかを切り分ける考え方は、規模を問わず使えます。

設備や車両、倉庫を「持つべきか」で迷い、決めきれないまま時間が過ぎることは少なくありません。迷いの多くは、持つ理由と持たない理由が整理されていないことから来ます。地主の仕組みから見えた論点を、4つの問いにまとめました。

持っている資産のうち、本当に持つ必要があるのはどれか

地主は、建物を持つことで生まれる修繕や改装の負担を、仕組みごと外しました。持たないと決めた部分は、それを得意とするテナントに任せています。

中小企業にも、持つことが当たり前になっている資産があるはずです。例えば、自社の倉庫、営業車、印刷機や専用の設備などです。持つことで強みが出るのか、単に昔から持っているだけなのかを分けてみてください。

やり方は、主な資産を10個ほど書き出し、それぞれに「持つと強みが出る」「借りても困らない」の印を付けるだけです。後者に印が付いた資産は、次に更新の時期が来たときに、借りる・任せる選択肢を見積もる候補になります。

例えば、年に数回しか使わない専用の機械に、毎年100万円の保守費がかかっていたとします（仮の数字です）。借りる費用と比べるだけで、持つ理由がはっきりするはずです。社内に眠る強みの見つけ方は、小さい会社の強みは「ない」のではなく「使っていない」でも扱いました。

仕入れる前に、買い手や使い手を決めているか

地主は、借り手と借地料を決めてから土地を買います。仕入れた時点で、売れ残りの心配を小さくしているわけです。

製造業や小売業でも、同じ考え方は使えます。受注してから材料を買う、予約を取ってから仕入れる、試作の段階で顧客の声を聞く、といった形です。すべての商品に当てはめる必要はなく、在庫を抱えると痛い商品から始めれば十分です。

まずは、売れ残りや在庫の処分で損をした商品を3つ挙げてみてください。そのうち1つを、予約販売や受注生産に切り替えられないかを検討します。先に買い手が見える商品が1つあるだけで、仕入れの判断が楽になります。

売り先や出口を、自分で用意しているか

地主は、地主リートという売り先を自分のグループで作りました。会社は、土地を買う時点で売り先の見通しをつけていると説明しています（出典：同社FAQ、2026年10月閲覧）。

中小企業でも、売り先が1社や2社に偏っていると、仕入れや投資の判断が相手次第になりがちです。逆に、継続して買ってくれる顧客の層を自分で育てていれば、次の一手を自分で決めやすくなります。

まず、売上の上位3社が全体の何割を占めるかを計算してみてください。5割を超えるなら、新しい売り先を育てる手を1つ考える時期です。継続して買ってもらう仕組みづくりは、中小企業のストック型ビジネス構築が参考になります。

制度の変化を、自社の仕組みに置き換えられないか

地主は、2008年の借地借家法の改正を、長期の契約を組める機会として商品に取り込みました。東証の改革で企業が土地を手放す動きも、仕入れの機会に変えています。

法改正や補助金、業界のルール変更は、負担のニュースとして受け取られがちです。それでも、自社の商品や売り方に置き換えると、新しい機会につながる例もあります。

最近1年の法改正を1つ選び、「これで困る顧客は誰か」を書いてみてください。次に、その困りごとを自社が引き受けられないかを考えます。2つの問いに答えられたら、それが新しい商品の種です。他社の稼ぎ方と比べたい方は、ビジネスモデル一覧もご覧ください。

まとめ｜地主が建物を建てずに稼ぐ仕組みを一言でいうと

会社の説明では、地主が建物を建てないのは、修繕や改装などの追加投資を負わずに済むからです。事業用定期借地権で20年から50年程度の契約を結び、建物はテナントが建てて持ちます。テナント退去の事例は、2026年6月末時点で3件にとどまります。

土地を買う前に借り手と借地料を決め、1年から1年半ほどで地主リートなどへ売るのが基本の流れです。2025年12月期の当期純利益は73億円で、5期連続の増益でした。地主リートは2,913億円まで育ち、売り先と「安定地主」の両方の役割を担っています。

一方で、借入は大きく増え、2026年6月末の自己資本比率は24.6%です。売却の時期による業績の振れや、テナントの信用、リートへの偏りも残る課題です。自社に置き換えるなら、まず持っている資産を書き出し、持つと強みが出るものに印を付けるところからです。

編集部コメント

決算資料を読み直して印象に残ったのは、創業前の失敗を、会社の公式な説明としてそのまま載せていたことでした。テナントに撤退され、建物の改装と賃料の減額を受け入れた経験です。失敗から事業の形を組み替えたことを隠さず語る姿勢に、この会社の芯を見た気がします。

もう一つ心に残ったのは、BALMとの係争を、請求額から和解の金額、次のテナントとの契約まで資料に書いていたことです。うまくいかなかった案件も、数字とともに開示していました。

研究ノートを整理するなかで私たちコントリ編集部が気づいたのは、「持たない」が「任せる相手を決める」でもある点です。地主は建物をテナントに任せ、そのテナントが借地料を払う顧客になっています。

自社が何を持ち、何を任せているのか。その線引きを自分の言葉で語れることが、経営の判断を早くするのだと感じます。まずは持っている資産を10個、書き出してみてはいかがでしょうか。

よくある質問（FAQ）

Q1. 地主株式会社はどんな会社ですか？

A. 建物を持たず、土地だけに投資する不動産会社です。2000年4月に日本商業開発株式会社として設立され、2022年1月に地主株式会社へ社名を変えました。東証プライムに上場しています（証券コード3252、同社サイト、2026年10月閲覧）。

Q2. 地主はなぜ建物を建てないのですか？

A. 建物を持つと、修繕や改装、テナントが撤退したときの追加投資を負うためです。創業者は創業前、テナントの撤退で建物の改装と賃料の減額を迫られました。その経験から、土地だけを貸す形を考えたと同社は説明しています。

Q3. JINUSHIビジネスの収益源は何ですか？

A. 土地を売ったときの売却益、保有中の借地料、地主リートなどから受け取る運用報酬の3つです。2025年12月期の売上高763億円のうち、717億円が土地の売却収益でした（同社決算説明資料、2026年2月）。

Q4. 地主リートとは何ですか？

A. グループ会社の地主アセットマネジメントが運用する、底地に特化した私募リートです。2017年1月に運用を始めました。2026年7月1日時点の運用資産規模は2,913億円、221物件です（同社サイト、2026年10月閲覧）。

Q5. 地主のビジネスモデルの弱点は何ですか？

A. 金利の上昇、借入の増加、売却の時期による業績の振れ、長期契約のテナントの信用が挙げられます。2026年6月末の自己資本比率は24.6%でした。会社は、第4四半期の売却で30%程度に戻す見込みとしています（同社決算説明資料、2026年8月）。

Q6. 中小企業が地主から学べることは何ですか？

A. 資産のうち持つ部分と持たない部分を切り分けること、仕入れる前に使い手を決めることが参考になります。売り先を自分で用意することも、規模を問わず始められます。制度の変化を自社の仕組みに置き換えて読む習慣も役立ちます。

参考資料

執筆はコントリ編集部です。経営者インタビューメディア「コントリ」を運営する、コントリ株式会社の編集チームです。企業のビジネスモデル研究ノートを作り、決算資料と照合して記事にしています。

本記事の土台は、コントリ編集部のビジネスモデル研究ノート（2026年9月調査）です。2026年10月初め時点で確認できた地主株式会社の決算短信、決算説明資料、公式サイト、公式noteと照合しました。

• 地主株式会社｜2025年12月期 決算短信〔日本基準〕（連結）（2026年2月12日）
• 地主株式会社｜JINUSHIビジネスとは
• 地主株式会社｜2025年12月期 決算説明資料（2026年2月12日）
• 地主株式会社｜よくあるご質問
• 地主株式会社｜中期経営計画（2026-2028）策定に関するお知らせ（2026年2月12日）
• 地主株式会社｜地主リートのご紹介
• 地主株式会社｜2026年12月期 第2四半期（中間期）決算短信（2026年8月13日）
• 地主株式会社｜会社沿革
• 地主株式会社｜2026年12月期 第2四半期 決算説明資料（2026年8月13日）
• 地主株式会社｜会社概要・組織図
• 地主アセットマネジメント株式会社｜JINUSHIビジネスとは
• ポーター賞 公式サイト
• 地主株式会社 公式note｜企業レポートを紐解く【前編】JINUSHIビジネスとは？（2024年9月2日）
• comtri.jp｜キーエンスのビジネスモデル