ドーミーインはなぜ大浴場と朝食が強い？寮発のビジネスモデル

出張でドーミーインに泊まり、天然温泉の大浴場や朝食の品数に驚いた経験をお持ちの方もいるのではないでしょうか。ここまで手をかけて、なぜ採算が合うのか。サービスを足すたびに原価が膨らみ、値上げにも踏み切れない経営者の方には、気になる問いではないでしょうか。

大浴場と朝食が強い理由は、運営会社が寮で毎日回してきた運営を、ホテルに持ち込んだことです。運営会社は、学生寮・社員寮を全国で営む共立メンテナンスです。寮で好評だった朝食、寮がルーツの大浴場、長期滞在者向けの洗濯機が、形を変えながらホテルの看板になりました。

寮の信用は出店も支え、施設の多くは地主に建ててもらって借りる形です。2026年3月期の営業利益248億円のうち、ドーミーインが191億円、寮が62億円を稼ぎました。

本記事の土台はコントリ編集部の研究ノートで、数字は決算短信や有価証券報告書で確かめ直したものです。

事業別の稼ぎ方、寮から来たサービス、寮の入口、建物の持ち方、弱点を順に見て、最後に4つの問いにまとめました。自社の強みを見直す材料としてお使いください。

ドーミーインはなぜ大浴場と朝食が強い？答えは「寮で毎日回している運営」

ドーミーインの大浴場・朝食・無料ランドリーは、共立メンテナンスが寮で続けてきたサービスを持ち込んだものです。寮で積み上げた信用は、地主に建物を建ててもらい長く借りる出店の仕組みも支えています。

2026年3月期の売上高は2,752億円で、前期比20.2%増でした（出典：決算短信、2026年5月）。営業利益は248億円（同21.2%増）、親会社株主に帰属する当期純利益は187億円（同28.5%増）です。当期純利益とは、税金などをすべて引いた最終的なもうけのことです。3期連続の過去最高益の更新でした。

営業利益とは、売上から原価と販売・管理の経費を引いた、本業のもうけのことです。例えば売上100円で経費が91円なら、営業利益は9円です。

稼働率とは、販売できる客室のうち、実際に泊まってもらえた割合のことです。客室単価は、1室1泊あたりの平均の販売価格を指します。値上げをしても客が離れていないことが、この2つの数字から読み取れます。

1979年、給食の受託から始まった共立メンテナンス

共立メンテナンスは1979年9月、東京都葛飾区で設立されました。翌10月に企業の給食の受託を始めました（出典：有価証券報告書、2026年6月）。学生寮の事業を始めたのは、1980年4月です。

その後、1984年に受託寮、1985年に社員寮へと広げました。受託寮とは、企業や学校が持つ寮の運営を請け負う事業のことです。ホテルに進出したのは1993年です。7月にリゾートホテル、8月にドーミーインの事業を始めました。

創業者は、現在も代表取締役会長を務める石塚晴久氏です。2021年4月からの社長は、経理・財務の出身の中村幸治氏です。

事業は大きく分けて、寮、ホテル、ビルの管理、給食などのフーズ、建物の開発の5つです。ホテルは、ビジネスホテルのドーミーイン（和風の「御宿 野乃」を含む）と、「ラビスタ」などのリゾートの2本立てです。

社員は連結（グループ全体）で6,614名です（出典：有価証券報告書、2026年3月末）。ほかに、臨時の従業員が平均で1万1,785名働いています。寮やホテルの現場を、多くのパートやアルバイトの人が支えている形です。

2026年3月期は売上高2,752億円・3期連続の最高益

2026年3月期の決算説明資料によると、経常利益は262億円で、前期比22.3%増でした。経常利益とは、本業のもうけに、受取利息など本業以外の損益を足し引きした利益です。

ただし、この最高益には特別な要因が含まれます。自社で開発した物件を投資家に売る「不動産流動化」を、4件実施しています。決算説明資料によると、その売上は350億円、営業利益は23億円でした。

不動産流動化とは、自社が持つ建物を投資家に売って、現金に換えることです。共立メンテナンスの場合は、売ったあとも同じ建物を借りて運営を続けます。

売上が20.2%も伸びたのは、この流動化の売上が加わったためでもあります。流動化の影響を除くと、売上の伸びは6.0%だと会社は資料で示しました。本業の伸びを見るときは、流動化を分けて考えるのが実態に近いと言えます。

財務の面では、自己資本比率が前期の33.0%から46.0%に上がりました（出典：決算短信、2026年5月）。自己資本比率とは、会社の資産のうち、返す必要のないお金でまかなっている割合のことです。例えば資産100億円のうち46億円を自己資本でまかなっていれば、46%です。

上昇の主な理由は、転換社債の株式への転換です。転換社債とは、あらかじめ決めた条件で株式に換えられる社債を指します。決算説明資料によると、転換で約1,280万株の新株が発行されました。

答えの全体像｜寮の運営力・寮の信用・借りて運営する持ち方

決算資料と会社の説明を並べると、ドーミーインの強さは3つの仕組みで説明できます。どれか1つではなく、3つが寮という同じ根っこから伸びている点に特徴があります。

1つめは、寮の運営力です。寮では、管理栄養士が考えた朝夕の食事を棟ごとに調理しています。ランドリールームなどの共用設備の運営も、日々の仕事です（出典：同社 寮事業、2026年10月確認）。ドーミーインは、こうした寮の運営をホテルに持ち込みました。

2つめは、寮の信用です。公式サイトによると、寮は約1,300校の学校法人と約1,000社の企業との取引に支えられています。新年度が始まる4月時点で定員のうち埋まっている割合を、期初稼働率と呼びます。2026年4月は98.5%でした（決算説明資料）。長く安定して家賃を払える会社だという実績は、地主や投資家の安心材料になると考えられます。

3つめが、借りて運営する持ち方です。施設の約9割は自社で持たず、地主から借りています。サービスに手間をかけ、建物には自社のお金をあまり寝かせないという組み合わせが、この会社の稼ぎ方の骨格です。以下では、この3つを決算の数字で確かめていきます。

営業利益の6割はドーミーイン、2割は寮｜事業別に見る稼ぎ方

2026年3月期の共立メンテナンスの営業利益は、61.6%をドーミーイン、20.0%を寮が稼ぎました。営業利益はドーミーインが191億円、寮が62億円です（出典：決算説明資料、2026年5月）。

事業ごとの数字を並べると、ホテルが稼ぎ頭で、寮が安定した土台という役割分担が見えてきます。下の表は、決算説明資料の事業別の数字をまとめたものです。

出典は、共立メンテナンスの2026年3月期 決算説明資料（2026年5月）です。事業間の取引を消す前の金額のため、合計は連結の数字と一致しません。利益率は編集部の計算で、億円未満は四捨五入しました。ビル管理・フーズ・その他の事業は省きました。

ドーミーインは営業利益191億円・利益率20.7%

ドーミーインの売上高は922億円で、前期比10.1%増でした。営業利益は191億円で、前期より23.8%の増加です（出典：決算説明資料、2026年5月）。売上の約2割が利益として残る計算です。

増益の最大の要因は、RevPARの上昇でした。RevPARとは、客室単価に稼働率を掛けた数字で、販売できる1室あたりの売上を示します。例えば単価1万円で稼働率80%なら、RevPARは8,000円です。

2026年3月期のRevPARの上昇は、45.2億円の増益要因になりました。一方、シーツやタオルなどのリネン、人件費、食材費などのコスト増は14.4億円の減益要因でした（出典：同資料）。

予約の取り方も変わってきました。ドーミーインの自社予約の比率は27.1%で、前期より3.7ポイント上がりました。訪日客の比率を示すインバウンド比率は25.5%でした。

自社予約が増えると、予約サイトに払う手数料が減ります。予約サイトはOTAとも呼ばれ、ネット上で宿の予約を仲介するサービスのことです。決算説明資料によれば、手数料の減少は1.0億円の増益要因でした。会員プログラム「Dormy’s」の会員数は201万人で、1年で6割以上増えた計算です（前期比61.4%増）。

寮は営業利益62億円・期初稼働率98.5%

寮の売上高は579億円で、前期比5.5%増でした。営業利益は62億円で、1.9%の増益です（出典：決算説明資料、2026年5月）。伸びは小さいものの、期初稼働率は直近3年とも97〜98%台で推移しています。

寮の強さが表れるのは、稼働率です。2026年4月の期初稼働率は98.5%で、前年より1.1ポイント上がりました。

2026年3月末の寮は536棟、定員は4万6,147名でした（出典：有価証券報告書、2026年6月）。契約者数は4万4,995名です。新年度に入った2026年4月には新しい寮が開業し、542棟・定員4万7,920室に増えました（決算説明資料）。

入居者の内訳も見ておきましょう。同じ2026年4月の稼働数は4万7,225室でした。うち学生が2万4,723室、留学生が3,708室です。社員が1万2,401室、ワンルーム型の寮「ドミール」が6,393室でした。

学生と留学生を合わせると、全体の約6割になります（編集部計算）。学生は毎年4月に入れ替わりながら、卒業まで数年間在籍します。4月に1年分の売上の大半が見通せることが、寮の事業の特徴と考えられます。

リゾートと開発事業の役割

リゾートの売上高は570億円と寮とほぼ同じ規模ですが、営業利益は20億円でした（出典：決算説明資料、2026年5月）。2026年3月期は、開業準備やリニューアルの費用がかさみ、前期から11.1億円の減益です。

2027年3月期の計画は、リゾートの営業利益を30.0億円まで回復させるというものです。ただし季節や天候に左右されやすい事業です。2026年4〜6月は、7.6億円の営業赤字でした（出典：第1四半期資料、2026年8月）。

デベロップメント事業は、寮やホテルの建設や設計、物件の売却を担います。2026年3月期は流動化があったため、営業利益が30億円まで膨らみました。2027年3月期の計画では、この事業の営業利益は8.9億円にとどまります（出典：決算説明資料、2026年5月）。

性質の違う事業を1つの会社に持つことで、全体のぶれが小さくなる面もあります。2026年4〜6月は、リゾートが赤字でした。一方で、寮は23億円、ドーミーインは45億円の営業利益です（出典：第1四半期資料）。

大浴場・朝食・ランドリーは寮から来た｜ホテルの強みの出どころ

ドーミーインの大浴場・朝食・無料ランドリーは、寮で続けてきたサービスをホテルに取り入れたものです。「ドーミー」の名前も、寮を意味する英語のdormitoryから来ています。

ただし、名物の夜鳴きそばは寮ではなく、同社のリゾートホテルが原点です。ここでは、何が寮から来て、何が来ていないのかを分けて確かめます。

「ドーミーみたいなホテルがあったら」から1993年に誕生

共立メンテナンスの社会人寮「ドーミー」は、単身赴任の会社員向けに始まりました。一室から借りられて、朝夕2食が付くサービスです（出典：ドーミー公式ラボ、2022年12月）。

同社の担当者によると、このサービスが好評だったことから、「ドーミーみたいなホテルがあったら良い」という声が増えました。それに応える形で生まれたのが、ビジネスホテルのドーミーインです。

有価証券報告書の沿革によると、ドーミーインの事業を始めたのは1993年8月です。最初の店は、埼玉県草加市の「ドーミーイン谷塚」でした（出典：同社 歴史・沿革、2026年10月確認）。現在の名前は「ドーミーインEXPRESS草加City」です。

2026年3月期末のドーミーインは100棟、1万7,814室です（出典：決算説明資料、2026年5月）。2026年6月には「ドーミーイン四日市」が開業しました。第1四半期決算短信（2026年8月）は、これをドーミーインチェーン国内100棟目と説明しています。決算説明資料の期末棟数とは、数え方が異なるとみられます。

寮から来たもの、来ていないもの｜夜鳴きそばはリゾート発

ドーミー公式ラボの記事には、同社の担当者がドーミーインの朝食と大浴場を語る場面があります。社員寮で好評だった朝食を好きなだけ食べられる点に、こだわってきたそうです（出典：同記事、2022年12月）。

同じ記事では、大浴場が付いていることも寮がルーツだと語られています。客室を自宅のように明るくしたのも、社会人寮がルーツのホテルならではの発想だったそうです。

ランドリーも、寮からの発想です。寮では長期滞在者のために洗濯機や乾燥機を置いていたため、それをホテルにも取り入れたという説明でした。ドーミーインでは、無料で使えます。

一方、夜鳴きそばは寮から来たものではありません。同じ記事の中で、寮ではやっていないサービスとして紹介されています。夜鳴きそばとは、ドーミーインが夜に無料で出しているラーメンのことです。

その由来は、デイリーポータルZの取材で同社が明かしました。もともとはリゾートホテルで始めた夜食です。近くに飲食店やコンビニがない客のためでした（出典：デイリーポータルZ、2019年2月）。ドーミーインに広げたのは2009年です。

始めた理由の説明は記事によって異なり、ドーミー公式ラボは夕食後の会話の手助けという話を紹介しています。

「ドーミーインの強みはすべて寮から来た」と言い切るのは正確ではありません。寮だけでなく、リゾートを含めたグループ全体の、食事でもてなす文化と捉えるほうが実態に近いでしょう。

客室単価は7年で5割上がり、稼働率は9割弱を保つ

手をかけたサービスが稼ぎにつながっているかは、単価と稼働率に表れます。決算説明資料（2026年5月）で、ドーミーインの客室単価の推移を確かめます。2019年3月期の1.10万円が、2026年3月期は1.66万円になりました。

同じ期間に、稼働率は90.8%から88.8%へと、2ポイントの低下にとどまりました。RevPARも、1.00万円から1.48万円へと伸びています。いずれも、比べる条件をそろえるため、2025年4月以降に開業したホテルを除いた数字です。

コロナ禍の2021年3月期には、稼働率が64.7%まで落ち込んでいました。そこから回復する過程で、会社は値上げを重ねてきたわけです。2027年3月期は、稼働率89.2%、客室単価1.75万円を計画しました。

ここで大事なのは、大浴場や朝食を「おまけの原価」ではなく、単価を上げても選ばれる理由として扱っている点です。1室あたりの手間とコストは増えます。それでも単価の上げ幅がそれを上回れば、利益は残ります。

値上げの伝え方に悩む方は、値上げのお知らせの書き方でも、信頼を保つポイントを整理しています。

満足度は調査によって順位が違う

日本生産性本部の2025年度JCSI調査で、ドーミーインはビジネスホテル業種の1位でした。JCSIとは、日本版顧客満足度指数と呼ばれる調査です。

旅行業界紙のトラベルボイスが報じたスコアは81.6です（出典：トラベルボイス、2026年3月）。2位はリッチモンドホテルの80.1、3位はスーパーホテルの78.7でした。

一方、J.D. パワーの2025年ホテル宿泊客満足度調査では、結果が違います。最も多い客室の面積が15〜20㎡未満のホテルを比べた、ミッドスケールホテル部門です。ドーミーインは733ポイントの3位でした（出典：J.D. パワー、2025年11月）。

この部門の1位はベッセルホテルズの743ポイント、2位はJR東日本ホテルメッツの736ポイントです。調査によっては首位を譲っており、同じ価格帯にも満足度の高い競合がいます。J.D. パワーによると、ベッセルホテルズは2年連続の1位です。「満足度No.1」とだけ書くと、実態より強く伝わってしまうでしょう。

寮はなぜ解約されにくいのか｜学校・企業と組む入口

共立メンテナンスの寮が解約されにくいのは、入口が学生本人ではなく、提携する学校や契約する企業にあるためです。入居者は数年単位で住み続け、毎月の寮費を払います。

決算説明資料によると、コロナ禍でも期初稼働率は9割を超えていました。2020年4月は93.7%、2021年4月は92.1%です。ここでは、寮がなぜ安定するのかを、会社の説明から確かめます。

学校の提携寮として案内される

有価証券報告書は、寮の仕組みを次のように説明しています。学校とは提携を結び、自校の学生寮として利用してもらうという形です（出典：有価証券報告書、2026年6月）。

学生が一般の賃貸住宅を自分で探す場合と違い、入学の準備の流れの中で寮を知る機会が多いと考えられます。学校が窓口になるため、毎年の募集が読みやすくなると考えられます。取引先は、約1,300校の学校法人にのぼります（出典：同社 事業内容、2026年10月確認）。

提携は今も広がる途中です。2026年4〜6月には、長崎県で初めての寮を2棟開業しました（出典：第1四半期資料、2026年8月）。2025年4月には、徳島大学と提携した国際学生寮「アズール」も開業しました（決算説明資料）。

保護者から見ると、寮長夫妻の住み込みと、管理栄養士が考えた朝夕の食事は安心材料です（出典：同社 寮事業）。初めて子どもを一人暮らしさせる家庭にとって、食事と見守りの付いた住まいは選ぶ理由になるでしょう。

企業には必要な時に必要な部屋数だけ貸す

社員寮の売り方にも特徴があります。企業とは、社員の数の増減に合わせて契約します。必要な時に必要な部屋数だけを、社員寮として借りてもらう仕組みです（出典：有価証券報告書）。

企業から見ると、自社で寮の建物を持つ必要がありません。建物の固定費や管理の手間を手放し、必要な分だけ借りられます。公式サイトによると、取引先の企業は約1,000社です。

共立メンテナンスの側から見ると、複数の企業の需要を1棟に集めやすい仕組みです。1社の需要が減っても、別の会社の社員で埋められれば、稼働率を保ちやすいと考えられます。

2026年4月の社員の稼働数は1万2,401室で、前年より247室増えました（出典：決算説明資料、2026年5月）。

値上げが通るのは「安心」への対価だから

寮では、近年は値上げが通っています。2026年3月期は、既存の寮の営業利益が13.2億円押し上げられました。販売価格の見直しと稼働の増加による分です（出典：決算説明資料、2026年5月）。

同じ期に、食材費や人件費などのコスト増が5.0億円の減益要因となりました。値上げで、その分を吸収した形です。2027年3月期も、販売価格の見直しと稼働の増加で11.0億円の増益を見込みます。

保護者が払っているのは、部屋代だけではありません。食事、寮長夫妻の見守り、防犯などの「安心」の対価です。安心に払うお金は、価格が多少上がっても離れにくいと考えられます。

入居のときには入館費や契約金も入ります（出典：有価証券報告書、2026年6月）。決算説明資料では、毎年の増減の要因として「契約金」の増減が独立した項目で示されています。先にお金が入る構造も、寮の事業を安定させる要素の一つです。

「寮の利益でホテルを建てる」は今の数字では成り立たない

共立メンテナンスについては、「寮で稼いだお金でホテルを建てている」という見方を目にすることがあります。2019年3月期であれば、この見方は数字と合っていました。

この期の営業利益は、寮が78.0億円、ドーミーインが66.5億円でした（出典：決算説明資料）。寮のほうが多く稼いでいたのです。ところが2026年3月期は、寮が61.9億円、ドーミーインが190.9億円です。利益の主役は完全に入れ替わりました。

設備投資の大きさも、寮の利益とは桁が違います。2026年3月期の設備投資額は421億円で、2027年3月期は540億円を計画しています。設備投資とは、建物や設備など、長く使うものに使ったお金のことです。

寮の営業利益62億円は、2026年3月期の設備投資の15%弱にすぎません。事業別の利益と連結の設備投資を比べた、目安としての編集部計算です。

では、出店のお金はどこから来ているのでしょうか。2026年3月期の営業キャッシュフローは509億円でした（出典：決算短信、2026年5月）。営業キャッシュフローとは、本業で実際に入ってきた現金の収支のことです。

この中には、棚卸資産の減少による251億円が含まれます。棚卸資産とは、ここでは売るために持っている不動産などのことで、流動化で物件を売ると減ります。 借入金の調達もありましたが、財務キャッシュフロー全体では22億円の支出でした。財務キャッシュフローとは、借入や返済、配当など、お金の調達と返済で動いた現金の収支のことです。1年内に償還予定だった転換社債300億円が株式に転換され、現金での償還が要らなくなったことも資金繰りを軽くしました。

稼ぎ頭から、信用の土台へ。いまの寮の役割は、投資のお金を直接出すことではありません。長く安定して運営できる会社だという信用の土台と捉えるほうが、実態に近いでしょう。その信用が最も効いているのが、次に見る建物の持ち方です。

施設の約9割は借りて運営｜地主に建ててもらい、自社物件は売って借り直す

共立メンテナンスの全社のリース比率は、2026年3月期末で89.0%でした。ドーミーインに限ると97.6%、寮は87.1%、リゾートは75.1%です（出典：決算説明資料、2026年5月）。

リース比率は、運営する施設のうち、自社で持たずに借りている施設の割合を示す数字です。棟数と室数のどちらで数えたかは、資料に書かれていません。寮やホテルの多くは、地主が建てた建物を長期の契約で一括して借りています。

10〜20年の一括借上げで出店する

寮とホテルの事業所は、主に建物の所有者から一括して借りています。契約期間は10年〜20年です（出典：有価証券報告書、2026年6月）。事業に使う土地・建物のほとんどは、地主との賃貸借の契約で開発したと書かれています。

一括借上げとは、建物を1棟まるごと借りる形のことです。地主は土地の活用として建物を建て、共立メンテナンスは家賃を払って運営します。地主から見ると、空室の心配をせずに長く家賃を受け取れる仕組みです。

ただし、地主が10年、20年と安心して任せるには、借り手が長くつぶれずに家賃を払い続けることが前提になります。寮の高い稼働率と、学校・企業との長い取引が、その前提を示す実績です。

出店のペースは落ちていません。2027年3月期は、寮で15棟2,466室の開業を計画しました。ドーミーインは6棟1,040室です（出典：決算説明資料）。ドーミーインの那覇の店は、同チェーンとして初めての沖縄県への出店です。

運営・賃借契約付きで投資家に売る不動産流動化

自社で開発した物件も、ずっと持ち続けるとは限りません。有価証券報告書は、自社所有の物件の一部を投資家に売ると説明しています。会社が運営し、借りる契約を付けたまま売る形です。

目的は、借入金への依存を下げることです。投資家は、運営する会社と借り手が決まった物件を買えます。家賃収入の見通しを立てやすい物件だと考えられます。共立メンテナンスは、建物に寝かせていたお金を回収し、次の出店に回せます。

2026年3月期は、この流動化を4件実施しました（出典：決算説明資料、2026年5月）。売上は350億円、営業利益は23億円です。開業計画の表では、流動化できる案件に下線が引かれていました。

売った物件は借り直すため、家賃の負担はその分増えます。流動化は、資産を軽くする代わりに、将来の固定費を増やす取引でもあります。

星野リゾートとの違い｜運営に徹するか、借り手になるか

同じく建物を自社で持たない宿泊業として、星野リゾートと比べてみます。comtri.jpの星野リゾートのビジネスモデルの記事と、各社の資料をもとに違いを表にしました。

2社とも、建物を持つ人と運営する人を分けている点は同じです。違いは、共立メンテナンスが自ら借り手となり、家賃を払う形が中心だという点にあります。

借り手になる形は、稼働が好調なときに利益が残りやすくなります。その一方で、需要が落ちても家賃は払い続けなければなりません。この裏面は、次の章で詳しく見ます。

なお、借りる形の会計上の扱いは、ファイナンスリースとオペレーティングリースの違いでも解説しています。

好調の裏にある弱点｜解約できない家賃・流動化益・ホテル依存

借りて運営する持ち方は、身軽に見えて、固定費を家賃の形で抱える持ち方でもあります。最高益には不動産流動化の利益が含まれ、利益の重心はホテルに移りました。

ここでは、会社自身が認めるリスクを中心に、4つの弱点を確かめます。どれも、ここまで見てきた強みの裏返しにあたるものです。

解約できない賃料1,213億円｜コロナ期は営業赤字

有価証券報告書によると、長期の賃貸借の契約の一部は、お互いに途中で解約できません。2026年3月末で、途中で解約できない事業所は75棟あります（出典：有価証券報告書、2026年6月）。

その残りの賃料の合計は、1,213億円です。決算説明資料が示す有利子負債の1,207億円と、ほぼ同じ規模にあたります。有利子負債とは、借入金や社債など、利息を付けて返す必要のある負債のことです。

提出会社が外部に払う年間の賃借料は、469億円でした。提出会社とは、グループの親会社である共立メンテナンス単体のことです。連結の営業利益248億円の約1.9倍にあたりますが、単体と連結で範囲が違うため、目安として見てください（編集部計算）。

需要が消えても、家賃は止まりません。コロナ禍の2021年3月期は、営業損益が約90億円の赤字でした。当期純損益は121億円の赤字です（出典：決算説明資料）。持たない経営は、固定費を家賃の形で持つ経営でもあると言えます。

最高益には流動化益23億円が含まれる

2026年3月期の最高益には、流動化による営業利益23億円が含まれます。会社自身も、2027年3月期の予想で、流動化を除いた数字を分けて示しました。実質の営業利益の伸びは12.7%です。

流動化は、不動産の市況や金利に左右されます。毎年同じ額を出せるとは限りません。2027年3月期の会社予想は、営業利益260億円、当期純利益180億円で、純利益は前期より3.8%減る計画です。

金利の動きも気になるところです。有価証券報告書によると、有利子負債が総資産に占める比率は38.1%、固定金利の割合は58.9%でした。固定金利とは、借りた後に金利が変わらない借り方のことです。

2026年6月末の有利子負債は1,311億円で、3月末から103億円増えました（出典：第1四半期資料）。同じ期間に、売るために持つ販売用不動産などは150億円から264億円に増えました。

インバウンドと物価・人手の影響

ホテルへの依存は、以前より高まりました。2026年3月期のホテル事業の営業利益は、2事業を合わせて210.5億円でした（出典：決算説明資料）。

外からの出来事の影響も受けやすくなりました。決算短信（2026年5月）は、災害に関する予言情報の拡散に触れています。アジアの一部で、訪日を取りやめる動きがあったという記述です。日中間の問題に起因するとみられる影響も、併せて記されました。

物価と人手も、成長の制約になりえます。決算説明資料によると、ドーミーインのコスト増は2026年3月期で14.4億円でした。2027年3月期の計画では、22.2億円に膨らみます。

手作りの朝食や夜鳴きそばのようなサービスほど、食材費と人手の影響を受けると考えられます。足元では別の要因もありました。2026年4〜6月は、ホテル事業の営業利益が前年同期比8.1%減りました。新棟の立ち上げや、計画的な大規模リニューアルの費用が増えたためです（出典：第1四半期決算短信、2026年8月）。

寮の空室リスクは会社が負う

寮にも、会社自身が認めるリスクがあります。有価証券報告書は、大口の学校が指定寮の扱いをやめた場合を挙げています。指定寮とは、学校が自校の学生の住まいとして指定している寮のことです。大口の企業が一括で解約した場合も同じです。

そうして大きな空室が出たとき、そのリスクは会社が負うと明記されています。建物を借りている以上、入居者が減っても地主への家賃は払い続けるためです。

学校や企業と組む入口は、寮を安定させる強みです。それと同時に、相手の方針が変わったときの影響が大きくなる面もあります。留学生や社員寮の伸びで、学生寮の需要の変化を補えるかが、これからの論点の一つです。

共立メンテナンスの「寮発の経営」を自社に置き換える4つの問い

上場企業の出店の仕組みを、そのまま中小企業がまねる必要はありません。共立メンテナンスは資金を集める手段も多く、規模の前提が違います。

それでも、毎日回している業務を別の顧客の価値に変える発想は、規模を問わず使えます。決算資料を読み直すと、ドーミーインの強みは新しく買ってきたものではありませんでした。寮で何十年も続けてきた仕事の延長。論点を4つの問いにまとめます。

毎日回している地味な業務を、別の顧客に届けられないか

共立メンテナンスは、給食と寮の運営で積み上げた調理や浴場、洗濯の運営を、ホテルという別の市場に持ち込みました。新しい強みを外から買ってきたわけではありません。

中小企業でも、社内では当たり前になっている作業が、別の顧客から見れば価値になることがあります。例えば、社員食堂を運営している会社が、近くの事業所に弁当を届けるといった形です。

まずは、自社で毎日・毎週くり返している業務を10個書き出してみてください。そのうえで、「この作業を外の誰かが欲しがるとしたら誰か」を一つずつ考えます。答えが1つでも出れば、新しい商品の出発点になります。

顧客本人より先に、顧客が信頼する組織と組めているか

共立メンテナンスは、学生に直接売り込むのではなく、学校と提携して自校の学生寮として案内してもらう形を取りました。企業には部屋単位で貸し、社員寮の手間を引き受ける形です。

顧客が物を選ぶとき、その手前には相談する相手や、信頼している組織がいます。そこと組めると、1人ずつ集客するより、毎年の見通しが立てやすくなります。

自社の顧客が、買う前に誰に相談しているかを書き出してみてください。例えば住宅の修理なら管理会社、子ども向けの習い事なら学校やPTAといった相手が浮かびます。そのうち1つと、どんな形なら一緒に動けるかを考えることが、最初の一歩です。

無料のサービスを、値上げの理由として設計しているか

ドーミーインの大浴場や夜鳴きそばは、それだけで売上を生むものではありません。それでも、客室単価が約5割上がるなかで、稼働率は9割弱を保ちました。

中小企業の値上げでは、価格だけを上げると顧客が離れやすくなります。手間のかかるサービスを、価格を説明する材料として組み込むと、値上げの受け止め方が変わります。

例えば、点検のたびに写真付きの報告書を付ける、買った後の相談を電話で受けるといった形です。自社がすでに無料で提供しているサービスを書き出し、価格表のどこで伝えているかを確かめてみてください。

借りる経営の固定費を、何カ月払えるか

共立メンテナンスは、建物を借りることで身軽に出店してきました。その一方で、途中で解約できない賃料は1,213億円にのぼります。コロナ禍では、営業赤字も経験しました。

中小企業でも、店舗や倉庫、設備を借りる形は、初期の負担を軽くする有力な手段です。そのときに考えておきたいのが、売上が落ちた月にも家賃を何カ月払えるかです。

試しに、月の売上が半分になったときの家賃と人件費を計算してみてください。手元の資金で何カ月持つかが分かると、次に借りる物件の契約期間や広さを決める判断材料になります。毎月の収入を積み上げる考え方は、中小企業のリカーリングモデル設計でも整理しています。

まとめ｜ドーミーインの大浴場と朝食が強い理由を一言でいうと

大浴場と朝食が強い理由は、共立メンテナンスが寮で毎日回してきた運営を、ホテルに持ち込んだことです。寮で好評だった朝食、寮がルーツの大浴場、長期滞在者向けの洗濯機が、形を変えながらホテルの看板になりました。ただし夜鳴きそばは、リゾートホテルの夜食が原点です。

寮は学校・企業と組む入口に支えられ、2026年4月の期初稼働率は98.5%でした。その信用を土台に、施設の約9割を借りて運営し、自社で開発した物件の一部は運営と賃借の契約を付けて投資家に売っています。2026年3月期の営業利益は、ドーミーインが191億円、寮が62億円です。

一方で、寮の利益だけでは出店の投資は賄えず、最高益には流動化の利益が含まれます。途中で解約できない賃料も1,213億円あります。自社に置き換えるなら、まず毎日回している業務を書き出すところからです。

編集部コメント

決算資料と会社の発信を読み直して印象に残ったのは、ドーミー公式ラボの記事にあった、ランドリーの話でした。寮で長期滞在者のために置いていた洗濯機を、ホテルにもそのまま入れたという説明です。新しい設備を考え出したのではありません。毎日見ている寮生の暮らしから答えを持ってきたところに、この会社らしさがあると編集部は捉えています。

もう一つ心に残ったのは、会社自身が、最高益の中から流動化の利益を分けて示していたことです。数字を大きく見せることもできたはずですが、実質の伸びを別に書いていました。

規模は違っても、自社が毎日くり返している仕事のどこに、別の顧客から見た価値があるのか。その問いは、どの経営者にも通じるものだと感じます。自分の言葉で語れる強みは、取引先や地域とのご縁を広げるきっかけにもなるはずです。まずは、社内で当たり前になっている業務を、10個書き出してみてはいかがでしょうか。

よくある質問（FAQ）

Q1. ドーミーインはなぜ大浴場と朝食が充実しているのですか？

A. 運営する共立メンテナンスが、学生寮・社員寮で続けてきたサービスをホテルに持ち込んだためです。社員寮で好評だった朝食や、寮がルーツの大浴場を取り入れました。長期滞在者向けの洗濯機も同じです（ドーミー公式ラボ、2022年12月）。

Q2. ドーミーインを運営しているのはどこですか？

A. 東京証券取引所のプライム市場に上場する、株式会社共立メンテナンスです。1979年に設立し、企業の給食の受託から事業を始めました。1980年に学生寮、1993年にドーミーインの事業を始めています（同社有価証券報告書、2026年6月）。

Q3. 共立メンテナンスはどうやって稼いでいますか？

A. 2026年3月期の営業利益の61.6%をドーミーイン、20.0%を寮が稼ぎました。施設の約9割は地主に建ててもらって借り、自社で開発した物件の一部は運営と賃借の契約を付けて投資家に売っています。最高益には、この流動化の営業利益23億円が含まれます（同社決算説明資料、2026年5月）。

Q4. ドーミーインの夜鳴きそばは寮から来たのですか？

A. 寮から来たものではありません。同社によると、近くに飲食店やコンビニがないリゾートホテルで始めた夜食が原点です。ドーミーインに広げたのは2009年でした（デイリーポータルZ、2019年2月）。寮から来たのは、朝食、大浴場、ランドリーです。

Q5. 共立メンテナンスの弱点は何ですか？

A. 途中で解約できない長期の賃料を抱えていることです。2026年3月末で75棟、残りの賃料は1,213億円でした（同社有価証券報告書、2026年6月）。最高益に流動化の利益が含まれる点や、訪日客の動き、物価、人手の影響を受けやすい点も挙げられます。

Q6. 中小企業が共立メンテナンスから学べることは何ですか？

A. 毎日回している業務を別の顧客の価値に変えること、顧客が信頼する組織と組むことが参考になります。無料のサービスを値上げの理由として設計することも、その一つです。借りる形の固定費を何カ月払えるか、試算しておくことも始められます。

参考資料

執筆はコントリ編集部です。経営者インタビューメディア「コントリ」を運営する、コントリ株式会社の編集チームです。企業のビジネスモデル研究ノートを作り、決算資料と照合して記事にしています。

本記事の土台は、コントリ編集部のビジネスモデル研究ノート（2026年10月調査）です。2026年10月初め時点で確認できた資料と照合しました。対象は、共立メンテナンスの決算短信、決算説明資料、有価証券報告書、公式サイト、報道です。

• 株式会社共立メンテナンス｜2026年3月期 決算短信〔日本基準〕（連結）、2026年5月15日
• 株式会社共立メンテナンス｜2026年3月期 決算説明資料、2026年5月29日
• 株式会社共立メンテナンス｜第47期 有価証券報告書（EDINET）、2026年6月24日
• 株式会社共立メンテナンス｜2027年3月期 第1四半期決算短信、2026年8月7日
• 株式会社共立メンテナンス｜2027年3月期 第1四半期 決算説明資料、2026年8月
• 株式会社共立メンテナンス｜事業内容
• 株式会社共立メンテナンス｜歴史・沿革
• ドーミー公式ラボ｜ビジネスホテル「ドーミーイン」と学生寮「ドーミー」って関係あるんですか？、2022年12月22日
• デイリーポータルZ｜ドーミーインの無料「夜鳴きそば」開発秘話、2019年2月6日
• 日本生産性本部｜2025年度JCSI調査 顧客満足度1位企業・ブランド
• トラベルボイス｜顧客満足度ランキング2025（JCSI）、2026年3月26日
• J.D. パワー｜2025年ホテル宿泊客満足度調査、2025年11月20日
• comtri.jp｜星野リゾートのビジネスモデル｜所有と運営の分離で85施設